Kupçalı ev nədir və niyə vacibdir

Gündəlik dildə «kupça» deyəndə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış nəzərdə tutulur. Bu sənəd mənzil, ev və ya torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alındığını təsdiq edir. Söz köhnə dövrdən qalıb: əvvəllər alqı-satqı sənədini belə adlandırırdılar, indi isə xalq arasında rəsmi mülkiyyət sənədinin özünə «kupça» deyilir.

Sənədin forması illər ərzində dəyişib, ona görə köhnə və yeni çıxarışlar fərqli görünə bilər. Amma adətən orada bu məlumatlar olur:

• Mülkiyyətçinin və ya mülkiyyətçilərin adı.
• Əmlakın ünvanı və növü: mənzil, fərdi ev, torpaq sahəsi.
• Sahə göstəriciləri.
• Reyestr nömrəsi və qeydiyyat tarixi.
• Sənədin verildiyi vaxt qeydə alınmış məhdudiyyətlər, məsələn, ipoteka.

Kupçalı ev mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydə alınmış evdir. Kupçasız ev isə müxtəlif səbəblərdən belə qeydiyyatı olmayan əmlakdır: icazəsiz tikilmiş fərdi ev, sənədləşməsi başa çatmamış yeni tikili, vərəsəliyi rəsmiləşdirilməmiş mənzil və ya sənədləri vaxtında yenilənməmiş köhnə ev.

Kupçasız ev ucuz görünə bilər, amma qiymət fərqi çox vaxt riskin qarşılığıdır. Əsas risklər bunlardır:

• Sahibin kim olduğu rəsmi təsdiqlənmir. Başqasına məxsus evin satılması və ya eyni evin bir neçə nəfərə satılması ehtimalı artır.
• Rəsmiləşdirmə uzana və ya ümumiyyətlə mümkün olmaya bilər. «Kupça tezliklə çıxacaq» vədi hüquqi təminat deyil.
• İpoteka ilə almaq olmur. Pulun hamısını özün tapmalısan, sonra satanda da alıcı dairən dar olacaq.
• İcazəsiz tikili riski. Tikinti icazəsiz aparılıbsa, əmlakla bağlı rəsmi tələblər və problemlər yarana bilər.
• Varis və ailə üzvlərinin iddiaları. Rəsmi sənəd olmadıqda sonradan «mənim də payım var» deyənlər çıxa bilər.

Yeni binalarda mənzil çox vaxt tikinti davam edərkən və ya bina təhvil veriləndən sonra, amma çıxarış hələ alınmamış satılır. Bu halda alıcı tikinti şirkəti ilə müqavilə bağlayır, kupça isə sonradan verilir. Riskin səviyyəsi şirkətin etibarlılığından və binanın icazə sənədlərindən asılıdır. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl bu sualların cavabını al:

1. Binanın tikintisinə icazə varmı və bina istismara qəbul edilibmi?
2. Şirkətin əvvəlki binalarında sakinlər kupça ala biliblərmi?
3. Müqavilədə kupçanın verilməsi öhdəliyi və vaxtı yazılıbmı?
4. Mənzilin başqasına satılmadığını və girovda olmadığını şirkət necə təsdiq edir?

Tikinti şirkətini necə yoxlamağı yeni və köhnə tikili müqayisəsində ətraflı yazmışıq.

Bank ipoteka krediti verəndə aldığın evi girov kimi götürür və bu girov da dövlət reyestrində qeydə alınır. Ona görə banklar ipoteka üçün adətən mülkiyyət hüququ qeydiyyatda olan, yəni kupçalı əmlak tələb edir. İpoteka ilə ev almaq istəyirsənsə, axtarışa kupçalı evlərdən başla. Sənəd siyahısını, qiymətləndirmə və sığorta tələblərini seçdiyin bankdan öyrən.

Kupça satış zamanı da işinə yarayır: kupçalı ev həm nağd, həm də ipoteka ilə alan alıcıya təklif oluna bilər, bu da satışı sürətləndirir. Prosesin bütün addımlarını ipoteka ilə ev almaq bələdçisində izah etmişik.

Satıcının göstərdiyi kağız, nə qədər rəsmi görünsə də, tək başına kifayət deyil: sənəd köhnə ola, əmlak sonradan girov qoyula və ya üzərinə həbs qoyula bilər. Yoxlamanı rəsmi yolla et:

1. Satıcıdan çıxarışın əslini və şəxsiyyət vəsiqəsini göstərməsini istə, adları, ünvanı və sahəni tutuşdur.
2. Sənəddəki məlumatların baxdığın evə uyğun olduğunu yerində yoxla: mərtəbə, mənzil nömrəsi, sahə.
3. Əmlak haqqında aktual məlumatı rəsmi kanaldan al. Daşınmaz əmlakla bağlı arayış və çıxarışları ASAN Xidmət mərkəzlərində və e-gov.az portalındakı elektron xidmətlərdə soruş, hansı məlumatın kimə verildiyini orada dəqiqləşdir.
4. Alqı-satqını təsdiqləyəcək notariusdan girov, həbs və digər məhdudiyyətlərin olub-olmadığını soruş.
5. Mülkiyyətçi bir neçə nəfərdirsə, hamısının razılığının necə rəsmiləşdiriləcəyini notariusdan öyrən.

Rüsumlar, müddətlər və tələb olunan sənədlər dəyişə bilər. Onları tanışlardan yox, rəsmi mənbədən — ASAN Xidmətdən, e-gov.az portalından və ya aidiyyəti dövlət qurumundan öyrən. Tam sənəd siyahısı üçün ev alarkən hansı sənədləri yoxlamalı bələdçisinə bax.

Satış elanlarında satıcılar sənəd vəziyyətini adətən təsvirdə qeyd edir. Satılan mənzillərə və həyət evlərinə baxanda sənəd haqqında heç nə yazılmayıbsa, satıcıya saytdaxili «Mesajlar» bölməsindən yaz və bunları soruş:

• Kupça kimin adınadır və satıcı özü mülkiyyətçidirmi?
• Mülkiyyətçi bir nəfərdir, yoxsa bir neçə?
• Evdə girov, həbs və ya başqa məhdudiyyət varmı?
• Sənəddəki sahə real sahə ilə eynidirmi, icazəsiz yenidənqurma varmı?

Unutma: elanda «kupçalı» yazılması sənədin yoxlandığı demək deyil. alal.az alqı-satqının tərəfi deyil və sənədləri satıcının əvəzinə təsdiqləmir — yoxlamanı yuxarıdakı qaydada özün et. Qiyməti müqayisə etmək üçün qiymət bələdçisinə bax.